После изменений в Водном кодексе у орчан возникли вопросы о будущем Старого города и других территорий, пострадавших от паводка 2024 года. Юрист Андрей Чешин объяснил, где действительно может появиться запрет на новое строительство и что будет с уже существующими домами.
С 4 августа 2026 года в России изменились правила строительства в официально установленных зонах затопления и подтопления. Для Орска, который в 2024 году пережил масштабный паводок, изменения в федеральном законодательстве могут оказаться особенно важными. У многих орчан в связи с этим возник вполне логичный вопрос: что теперь будет со Старым городом и другими территориями Орска, которые два года назад оказались под водой?
Речь идет о Федеральном законе №301-ФЗ, который внес изменения в Водный кодекс РФ. Новые правила ограничивают строительство объектов капитального строительства в официально установленных зонах затопления и подтопления. Исключение предусмотрено для сооружений инженерной защиты территорий от негативного воздействия вод.
Раньше законодательство допускало строительство при условии инженерной защиты территории и объекта. Теперь правила стали значительно жестче. Однако, как объяснил ORSK.RU юрист, кандидат экономических наук Андрей Чешин, прежде всего необходимо учитывать дату вступления изменений в силу.
Речь идет о Федеральном законе №301-ФЗ, который внес изменения в Водный кодекс РФ. Новые правила ограничивают строительство объектов капитального строительства в официально установленных зонах затопления и подтопления. Исключение предусмотрено для сооружений инженерной защиты территорий от негативного воздействия вод.
Раньше законодательство допускало строительство при условии инженерной защиты территории и объекта. Теперь правила стали значительно жестче. Однако, как объяснил ORSK.RU юрист, кандидат экономических наук Андрей Чешин, прежде всего необходимо учитывать дату вступления изменений в силу.
Андрей Чешин, юрист, кандидат экономических наук
С 4 августа 2026 года практически оказались под запретом любые возможности возведения объектов капитального строительства в зонах особой эксплуатации. И те самые зоны подтопления и затопления, которые теперь уже больше месяца не дают покоя гражданам, ознакомившимся с содержанием или с анонсами этого нормативно-правового акта. В действительности же хочется отметить, наверное, первое, самое главное: закон не имеет обратной силы. То есть распространяется он на отношения, которые будут складываться после вступления его в законную силу.
Но для Орска здесь есть принципиальный момент. То, что конкретную улицу или дом затопило в апреле 2024 года, само по себе еще не означает, что эта территория юридически относится к зоне затопления или подтопления.
Такие зоны должны быть сформированы, их границы — определены, а соответствующие ограничения — зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. Только после этого они начинают действовать для конкретных земельных участков.
Поэтому карта паводка 2024 года вовсе не обязательно станет картой будущих ограничений.
Андрей Чешин, юрист, кандидат экономических наук
Совершенно невозможно сегодня предугадать или предсказать, однозначно утверждать, что территория города Орска или какие-то сопредельные земли, смежные земельные участки с территорией муниципального образования «Город Орск» попадут в эту зону затопления и подтопления. Юридическая зона, имею в виду, совсем не обязательно будет совпадать с фактическими границами участков, на которые вода заходила в период паводка 2024 года. Потому что очень много критериев сегодня Федеральное агентство по водным ресурсам будет учитывать при формировании границ зоны затопления и подтопления. Это и прогнозные планы, и учет рельефа участка, это, безусловно, и ретроспективное, и перспективное планирование, и учет фактических обстоятельств. Факторов, которые влияют на юридическую возможность включения участка в зону подтопления и затопления, очень много, и они сейчас только формируются.Сейчас только появляется перечень подзаконных нормативных актов, которые создают условия для реализации этого закона. Поэтому никто не сможет сегодня утверждать, что вообще территория города Орска или восточного Оренбуржья в принципе попадет под правовое регулирование, которое мы обсуждаем.
При этом соответствующие изменения в Правила землепользования и застройки и градостроительные документы Орска пока не внесены. В публичной кадастровой карте также отсутствуют отметки о таких зонах в Старом городе.
Отсюда еще один важный вопрос — можно ли строить дом в Старом городе сейчас, пока соответствующих ограничений для участка нет? По словам Андрея Чешина, действующее законодательство этому не препятствует.
Отсюда еще один важный вопрос — можно ли строить дом в Старом городе сейчас, пока соответствующих ограничений для участка нет? По словам Андрея Чешина, действующее законодательство этому не препятствует.
Андрей Чешин, юрист, кандидат экономических наук
Если сейчас земельный участок находится в свободном обороте, без ограничений и запретов, без каких бы то ни было препятствий, его можно и эксплуатировать, и продавать, и покупать, можно закладывать, можно любые иные юридически значимые действия предпринимать в отношении такого участка, в том числе и начинать его застройку объектами капитального строительства. И даже если впоследствии этот участок попадет под специальный режим и будет сформирована зона затопления, подтопления, в которой окажется этот участок, это не будет являться препятствием для завершения строительства и для продолжения эксплуатации уже возведенных или начатых возведением строений. До момента создания такой зоны и до момента включения в нее этого земельного участка. То есть эти переходные моменты очень четко законом урегулированы, в том числе и Земельным кодексом, Водным кодексом. И препятствием для дальнейшей эксплуатации и завершения строительства это не будет.
Этот момент особенно интересен на фоне того, что муниципалитет начал возвращать в оборот участки Старого города, которые жители передали после паводка в обмен на жилищные сертификаты. В июне 2026 года на торги выставили первые четыре участка на улице Луначарского. Перед этим для них подготовили градостроительные планы и определили зоны допустимого строительства.
То есть для человека, который приобретает такой участок сейчас, ключевое значение имеют ограничения, действующие в отношении земли на сегодняшний день. А если специальный режим появится позднее, уже начатое до его установления строительство, по словам юриста, можно будет завершить.
При этом даже включение земли в такую зону не означает, что собственник лишится участка или больше не сможет им распоряжаться. Землю и находящуюся на ней недвижимость можно будет продавать, дарить или менять. Однако информация об ограничениях должна быть отражена в ЕГРН, а будущего владельца необходимо будет о них предупредить.
То есть для человека, который приобретает такой участок сейчас, ключевое значение имеют ограничения, действующие в отношении земли на сегодняшний день. А если специальный режим появится позднее, уже начатое до его установления строительство, по словам юриста, можно будет завершить.
При этом даже включение земли в такую зону не означает, что собственник лишится участка или больше не сможет им распоряжаться. Землю и находящуюся на ней недвижимость можно будет продавать, дарить или менять. Однако информация об ограничениях должна быть отражена в ЕГРН, а будущего владельца необходимо будет о них предупредить.
Андрей Чешин, юрист, кандидат экономических наук
В свободном обращении эти участки сегодня действительно находятся, и препятствием для последующего их отчуждения, продажи, дарения, мены, любых иных сделок это тоже не будет. Единственное, что в таком случае, после того как появится зона и если участок в нее включен, это будет обязательным, скажем так, существенным условием сделки. Потому что приобретателя нужно будет предупреждать об этом. И в содержании договора купли-продажи или дарения, мены обязательно приобретателя ставить в известность, что участок или строение, находящееся на таком участке, ограничено такими-то условиями. Эти ограничения будут отображаться и в выписке из ЕГРН. Мы должны приобретателя об этом поставить в известность. И с учетом такого ограничения приобретатель, если согласен сделку совершать, она будет совершена и будет зарегистрирован переход права собственности на этот земельный участок.
Не придется сносить или бросать и уже существующий дом только потому, что территория впоследствии получила особый статус. Его можно продолжать использовать, проводить текущий и капитальный ремонт. Сложнее может быть с реконструкцией, поскольку она уже связана с изменением самого объекта.
Кроме того, установленное ограничение не обязательно остается навсегда. По словам Чешина, если на территории появятся гидротехнические сооружения, которые обеспечат ее защиту, можно ставить вопрос об исключении участка из зоны. Собственники также вправе оспаривать решения, если считают, что специальный режим установлен необоснованно.
Андрей Чешин, юрист, кандидат экономических наук
Поэтому вопрос на самом деле очень сложный. Вопрос с установлением этого режима небыстрый. Вопрос не настолько категоричный или без вариантов, как многие пытаются его преподнести или не усвоили. И в действительности еще не факт, что вообще восточное Оренбуржье окажется под каким-то воздействием этого правового регулирования.
Таким образом, говорить о запрете строительства домов во всем Старом городе Орска сейчас нельзя. Для начала должны быть официально установлены зоны затопления и подтопления, определены их границы и зарегистрированы соответствующие ограничения.
И даже если такие зоны в Орске появятся, они вовсе не обязательно повторят границы паводка 2024 года. Главным для каждого собственника будет то, попал ли именно его земельный участок в территорию с установленными ограничениями и когда эти ограничения начали действовать.
